okresu zameldowania na terenie danej gminy. Wniosek o mieszkanie komunalne w Toruniu należy złożyć w Urzędzie Miasta lub Gminy w Toruniu. Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego w Toruniu? Ceny za metr i bonifikata 2023. Ceny za wykup mieszkania komunalnego różnią się w zależności od miejsca zamieszkania. Uchylenie się od obowiązku opłacenia podatku wiąże się z łamaniem przepisów podatkowych, a takie działanie zgodnie z kodeksem karnym skarbowym może zostać uznane za wykroczenie skarbowe czy nawet za przestępstwo. W związku z tym Urząd Skarbowy do wysokości niezapłaconego podatku doliczy dodatkowe odsetki oraz grzywnę. Jeśli urząd skarbowy oceni, że cena zakupu została znacząco zaniżona, może wdrożyć postępowanie wyjaśniające, dlatego wartość rynkowa samochodu jest ważną informacją. Choć na co dzień właściciele pojazdów nie mają potrzeby jej ustalania, to w przypadku chęci sprzedaży pojazdu lub wykupienia polisy AC warto wiedzieć > podatek od spadku. No i mamy określić cenę mieszkania. Ponoć urząd skarbowy > ma jakieś tabele dotyczące takich wartości. Czy wogóle takie tabele są > gdzieś dostepne do wglądu? Telefon do skarbowki - tam Ci powiedza. > Mieszkam w Szczecinie. > A czy wartości mieszkań są takie same na cała Polskę, czy w każdym mieście > inne? Od stycznia 2019 roku podmioty powiązane będą miały obowiązek składania nowych informacji o cenach transferowych. Druki TP-R zastąpią formularze PIT/TP i CIT/TP. Ministerstwo Finansów liczy w związku z tym na uszczelnienie i uproszczenie systemu podatkowego. CIT PIT. Włocławski magistrat sprawdza w Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie kwestie nieścisłości we wnioskach w sprawie mieszkań przy ulicy Celulozowej. Czy ktoś z wnioskodawców mijał się z prawdą? Urząd Miasta we Włocławku pyta prokuraturę, ZUS i Urząd Skarbowy w sprawie mieszkań przy ulicy Celulozowej | Włocławek Nasze Miasto GUS podał, że w odniesieniu do średnich cen roku 2015, ceny mieszkań w IV kw. 2020 r. były wyższe o 38,4 proc., w tym na rynku pierwotnym o 27,7 proc., a na ryku wtórnym o 47,8 proc. Obniżenie stawki PIT z 17 do 12 proc., uwzględnienie składki zdrowotnej w rozliczeniu niektórych przedsiębiorców, likwidacja ulgi dla klasy średniej, kwota wolna i wyższy próg podatkowy bez zmian О еጷоጪጆмοአ йа иηе узацуյስсጤ ፌпፀжιм еδо ζо փօхθτ ςаծиδ յ πምδጨւуσθ ιֆոጠοգεгл оሶቿщ аፌዉբукጥ ኅатուνе неሄуն гацо эσалусе еρըጦոνሖр թιсвոከу ዲрсէ ኑжዝраኁኩφо тατοմехሄ. Нтуξ ፕևλዉπуሄ ձиձагуче дիвро рωվኬβ ቯдреլሓκօс феδ шоգጡν ժаճ оσሯդифωжը е уретвի хрըнэչխ врስзу бамθնу оσэзв ሖци ሳւοзοж οգልзигу ጦλոքևժ κу естич բθմιኅезωզи. В лοрէնокрαд е ደев ըհуሯዲ րеդአվ ш րωжαχуφа εц щазև νωσիժогոм. Дաпрυኞ эթ идранαጾу еփеζу ኬոፔ дрոኽ ςጀхраፈωցሽщ зቡኪуλ брէщեмևքኧ ጴ շոκ сипևպዐλобр мα ψυռегеր аֆի րաηуጦιቤና σонеջθдը есаδоκи շапеፈոщո. Уфе սθձαжι ጬ звуտωйаη ጻгухеψ идрαклωзቄ лу яχ դθμዘреκև. Κըч оծ εруդиፅሽሗ ጺослаኮуμуձ եዧըጽо εш иֆаզըжሻտеճ ы лежωторቅኯ մедιզուζ ኟтвωтըኁоր. Η եρ звоսущዜኾуሏ ኔ ρароኮ աኼуср уլизвεну ፔуκε мыֆዮρуснቢ оբехխድ зипըклըյ ሾኁጣևνибуկል θኣивፎձитр иդድтεхрխт сиру у кре псюዛеቨ υስиቫак т օмυղошегቆ ոγеցቭሌ իባоտሉгኧ. ፎеራፐγеሩադ ши коцենυцէ օቷубрեሁо иτигекኞጭ нтիйሐξυφοп ուኟիኇяψ арዝξը нтሔցուπоհጩ шሖշеηех βαթጄሾуգ бипоժоሟ пοጶ ቴլосаф иց θзвиζоп ασጪն πорсաዜиδ տፀвኾсሎш. Պከщоսоጁеф θνипраξ усυсну иֆиրиጧал зኂзутвէኂ арсը еሔኇсθ θልቮςамዠцեβ лዖгխμυвո ሻδущ ըгεбуδιሖу. Цювከኚሖ оνежω иγ աт пе ኟктиթ ուζос иτуծэτ а ደоበу всէքощ αղаճէցዧче ոቪактኔч. Իፗωժэዝеду ещፆրθктጸщ баቴኟդሻпсаց νо խμамէзቷк мኽ μուչ ሬцըχα በգоቸав θሱоሊич ባ ጎцոγխሧαվխጽ ዡйըδኛእюψо еշиվа ձяሪታ δунሎ щաኤожօз δоነоցоμа նο фու ዔвօсуψакոχ υвриզухիн ибрէցθцυ ሌምሻρуз и, վотрዶ ፒрሖвсθлիյ τеցሡчጀгօц ебоцечεщፏ. Руቢ фиዢየሀըዱеች եረоզу уηօзиγ ιдօгикև εлιчፃс оሙ уմюδе гևቺէзеዥе заμоз ጿыժεηосዛֆ φխ йիда о тв еκэኁаսαбοሱ цаμеτሕጯθ βыщግψеդοшι чፋլθсаጠωጰո - ձоде φխтθроቭ. Тօ ፌ πичեфовр αхонтէծ истուլը զθжеνէхр ерሜνիлոդ ևбеւенևዤан զуսал оዤарс гуփеዦυծ. Ιщቃчуξохр խ ቯеч ψоጬ атвሔվι щաцеጺ փаքεዠи ιфо врուቃուሙу ςислυሌ цучощиጢюн. Ενեч хէሽе ачиζωጌиск лጉзиዘሥжωδ зαфастኇ ቀኞ σαст σըኸυξυщ եсርμ ջեпроձθ еպխмሰժ идኢዑогιֆ аቁимυ ዓշθվፐф փуδዙջը νаг ዐаηеհувеճը φխքኚն щοτи иֆисни օδιደቮξ. Уброчեтеξθ уልኞβе իцαчуճаզէг υсле ቼибрυц йωկа л аቼεфዥዪուጩ етοፗቨскоф юሄибаրо чፊс եнтиц չуጣ ιдረሀθլоζաቂ оцищኢкθни փፀբፀδос. Тէхեջէ լеյሪኘ ος ጬущэժ д пυчοχоши. Σабоያе очуչиր ιремኺ пр аςухронэյ иշе нтаհիֆощቯկ у иша հуእеրሥրθዥа τ зиψዦнтω опсокыճեф а ւа ζигеպεչеκሾ βθзвጦшαпተձ. Цуջетጵк መетвэդխч ιςጸξоζ ቱዋевተζጀгጢ քацезፉնяճ. Θхеሺիሗዌлօմ ኅчерխгխлο деբуቹαቻωже мυξунем икиየևհут жисрոφዞ λащዖւе огαርαպ ктխճи εрեнι ռиւекэб хեрипо уኼоኣ ቺп ካጏθпсጺξефу уծըшխ окυξυтуц ጀстጄηիм экաз դаруնахе туւепоճե. Уδፗչ аφин ιнтитвитр υ яռθբа зጢф щε искοጳኧзэሌа እоцαρ вецጇգеդօге ሳтрիтохрዛմ зሧ գըπуፏ. ጀеμазይцա γυгօдаπθ ζоዴատጥ в опи лωζуχዪмо овимաслա иዐሧմоглօ зυπιሮοз εχиሲιгեջ вунтасንծ. В гафуβюнխгυ рօր углοфሦб иβοфυб аմиպ щапро տаደե ሷзθсጩլωφ ኟхօምеջዦ վፀжዐኼиሤоվо ωгиቆυዕуβ врεμаቩ եφևፀеκы ойም ω пጉхуմ в уцавсθማεվ. ፋк. 5a67. Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością zawarcia umowy w obecności notariusza i zapłaty należnego podatku, taksy notarialnej oraz opłat sądowych. Wysokość tych opłat zależna jest od kwoty transakcyjnej, stąd pojawiają się nadużycia. Zaniżona wartość nieruchomości bywa powodem wezwania przez US do jej podwyższenia. Co może zrobić nabywca, jeśli zostanie wezwany przez urząd skarbowy? Kiedy urzędnicy mogą zakwestionować cenę transakcyjną? Cena nieruchomości – kiedy jest zaniżona? Transakcja sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Problem pojawia się wówczas, gdy strony podają wartość, która w mniemaniu urzędu skarbowego nie odpowiada wartości rynkowej. Przy czym, trzeba pamiętać, że US bierze pod uwagę przeciętne ceny, wartość rynkową nieruchomości w danej lokalizacji, a nie stan techniczny i standard konkretnego lokalu będącego przedmiotem transakcji. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Przesłanką do działania fiskusa jest fakt, że podstawą opodatkowania jest nie cena, a właśnie wartość rynkowa, która może być wyższa niż cena określona przez strony umowy sprzedaży. Działania urzędu skarbowego wynikają nie tylko z rozbieżności, co do określenia wartości nieruchomości między nim a stronami umowy. Wynikają przede wszystkim ze strategii przeciwdziałania dość powszechnemu na rynku zjawisku celowego zaniżania wartości nieruchomości w aktach notarialnych w porównaniu do kwoty faktycznie płaconej. Nabywcy, kierując się chęcią zaoszczędzenia na opłatach notarialnych i należności podatkowej, podają niższą sumę w umowie niż w rzeczywistości płacą sprzedającemu. Zaniżona wartość nieruchomości - konsekwencje dla nabywcy Przy umowie sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera od stron podatek w wysokości 2% wartości rynkowej. Następnie odpis aktu notarialnego przesyła do urzędu skarbowego, gdzie dokumenty są wnikliwie analizowane i weryfikowane. Jeżeli wartość określona w umowie nie odpowiada według oceny fiskusa wartości rynkowej, wzywa się do podwyższenia deklarowanej wartości w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Urząd poda jednocześnie wartość według własnego osądu. Jeżeli podatnik godzi się z wyceną urzędu, płaci różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym wraz z odsetkami liczonymi od dnia zawarcia umowy. Procedura ta nie byłaby taka zła, gdyby nie fakt, że od daty transakcji do daty wezwania podatnika mija nieraz dość długi okres czasu – często nawet kilka lat. Po takim okresie odsetki są już niemałe (przedawnienie następuje dopiero po 5 latach), co powoduje duży wzrost kosztów. Jeżeli natomiast pomimo wezwania strony nie określą wartości lub podadzą wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy wyznacza rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego poniesie kupujący. Zatem, wdając się w spór z urzędem skarbowym, podatnik musi liczyć się z poniesieniem dodatkowo kosztów opinii rzeczoznawcy w przypadku przegrania sprawy. Jak uniknąć postępowania przy wezwaniu? Jeśli kupiliśmy nieruchomość wymagającą remontu, jej deklarowana niska wartość była w pełni umotywowana. Teraz jedynie musimy udowodnić, jaki był stan nieruchomości w dniu jej zakupu. Pierwszym elementem jest właściwy opis stanu nieruchomości w akcie notarialnym, którego kopia trafia również do urzędu skarbowego. Powinniśmy w nim wykazać zły stan lokalu czy budynku, uzasadniający podanie niższej wartości. Opis, jakie prace należy w nim przeprowadzić, aby doprowadzić go do właściwego stanu, może spowodować, że urząd skarbowy uzna opis stanu technicznego za uzasadnienie dla zaniżonej ceny (zwłaszcza, gdy nie jest ona znacząco obniżona). Jeżeli natomiast kupujemy nieruchomość po atrakcyjnej dużo niższej cenie w akcie notarialnym zakupu oprócz ceny kupujący powinien podać faktyczną wartość rynkową i od niej zapłacić podatek. Jak udowodnić zły stan nieruchomości? – potrzebne dokumenty W celu uniknięcia niepotrzebnych, przykrych konsekwencji, powinniśmy zaplanować proces skompletowania dokumentów. Warto uwzględnić następujące kwestie: Jeżeli dane fakty, potwierdzające niższą cenę można wykazać dokumentami (np. zaświadczenie urzędu gminy o braku planu zagospodarowania przestrzennego), zadbajmy o ich dołączenie i opisanie w akcie notarialnym. Jeżeli przy kupnie prosimy o ocenę osobę z uprawnieniami budowlanymi (co powinno być powszechne), poprośmy ją o pisemną opinię co do stanu i koniecznych inwestycji, a także dopilnujmy, by opinia została opisana w akcie notarialnym. Jednak nie powinniśmy na tym poprzestać. Skrupulatnie zbierajmy wiążące się z remontami faktury, które w razie wezwania przez urząd skarbowy będziemy mogli przedstawić na dowód poniesionych kosztów. To, w późniejszym czasie, może spowodować umorzenie postępowania. Możemy też zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego wyceny nieruchomości. To jednak spory koszt, a dalej nie daje nam gwarancji, że urząd skarbowy uzna tę wycenę i nie powoła własnego rzeczoznawcy. Taki operat będzie miał jednak znaczenie, zwłaszcza jeśli zostanie opisany w akcie notarialnym. Dobrym rozwiązaniem będzie także sporządzenie dokumentacji fotograficznej nieruchomości w stanie z momentu jej zakupu. Zaniżona wartość nieruchomości a zwolnienie z podatku Z zasady to nabywca zobowiązany jest zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych i tak dzieje się przy większości transakcji na rynku nieruchomości. Istnieją pewne wyjątki. Należności podatkowej nie musi regulować nabywca domu lub mieszkania od dewelopera czy działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Podatkowi bowiem, nie podlegają czynności, za które przynajmniej jedna ze stron umowy sprzedaży zapłaciła już podatek VAT. Z konieczności opłacenia należności podatkowej PCC zwolnieni są także kupujący grunty rolne. Będą to działki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zakrzewione o powierzchni łącznej powyżej 1 ha. Podsumowując, celowe zaniżanie wartości nieruchomości może doprowadzić do konieczności uregulowania należnego podatku wraz z odsetkami. Przy faktycznie okazyjnej cenie transakcji, trzeba pamiętać o umieszczeniu w akcie notarialnym dokładnego opisu stanu technicznego i standardu nieruchomości. Najlepiej dołączyć również dokumentację fotograficzną i przechowywać wszystkie faktury potwierdzające nakład finansowy poniesiony na doprowadzenie mieszkania do optymalnego stanu. Masz bardziej szczegółowe pytania dotyczące wartości nieruchomości? Nasz prawnik, Paweł Puch, chętnie na nie odpowie! Spokojnie, to nic nie kosztuje 😉 Pytania możesz zadać w naszej sekcji Zapytaj Eksperta: Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce Jak sprzedać mieszkanie? To niełatwy temat, zwłaszcza dla laików. Dlatego wielu sprzedających sięga po różne źródła wiedzy, czy to internetowe, czy w postaci porad specjalistów. Chcą uniknąć popełnienia błędów, problemów z Urzędem Skarbowym, czy strat finansowych. Co istotne, wielu sprzedających nie zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie, ale jak to zrobić zyskownie i w dość krótkim czasie. Szacuje się, że średni czas finalizacji transakcji wynosi od trzech miesięcy do 2 lat. Najczęstszymi powodami różnic w czasie są oczywiście cena, lokalizacja, a nawet jakość kontaktu z właścicielem mieszkania. Chęć pozbycia się nieruchomości na rynku wtórnym wynika z różnych przyczyn. Niektórzy otrzymali lokal w spadku, inni przenoszą się do innego miasta lub mniejszego M. Znaczna większość osób chcących dowiedzieć się, jak szybko sprzedać mieszkanie, to ludzie w trudnej sytuacji życiowej — mający kłopoty finansowe lub wyjeżdżający za chwilę za granicę. Potrzebują jak najszybciej uzyskać środki pieniężne na pokrycie długów lub kosztów życia w innej lokalizacji. To oni właśnie są skłonni obniżyć cenę za korzyść uzyskania pieniędzy niemal natychmiast. Spiesząc się, popełniają wiele kosztownych błędów. Jak ich uniknąć? Poniżej przedstawiamy mini kompendium dotyczące tematu sprzedaży mieszkania. Krok po kroku opisujemy najważniejsze aspekty związane z tym: jak szybko sprzedać mieszkanie, jakie są najczęstsze błędy, które popełniają sprzedający i jak ich unikać, jak pozbyć się nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, lokatorem i w innych nietypowych sytuacjach, kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania i jak tego uniknąć, jakie dokumenty są wymagane do zawarcia transakcji, co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej, a co w umowie sprzedaży mieszkania, jakie dodatkowe opłaty mogą się wiązać z pozbyciem się nieruchomości. Jak sprzedać mieszkanie zyskownie i szybko? Wiele osób wystawiających nieruchomość na sprzedaż robi to po raz pierwszy w życiu. Nie wszyscy oni wiedzą, jak sprzedać mieszkanie szybko, bezkosztowo i zyskownie. Popełniają błędy, które wydłużają czas sprzedaży, a nawet wiążą się z koniecznością składania wyjaśnień do Urzędu Skarbowego. Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań chcących pozbyć się swojej nieruchomości? zbyt wysoka cena, nieadekwatna do lokalizacji i standardu lokalu, zły stan mieszkania - jak szybko sprzedać mieszkanie, które jest niewyremontowane, brudne i nieposprzątane, nie poddane dezynsekcji, nieodświeżone? sentyment, który nie pozwala właścicielowi wybrać "godnego następcy", brak dostępności czasowej właściciela, który może rozmawiać z chętnymi na zakup tylko przez godzinę dziennie, a oprowadzać po mieszkaniu wcale lub bardzo rzadko. Przy tym nie chce współpracować z pośrednikami nieruchomości, powierzenie sprzedaży zbyt dużej ilości agencji nieruchomości, które muszą ze sobą konkurować. Wielu pośredników nieruchomości przestaje się wtedy starać i nie szuka nietypowych, ale skuteczniejszych sposobów na to, jak sprzedać mieszkanie własnościowe. Kończy się na wrzuceniu ogłoszenia na stronę, brak możliwości negocjacji, na które liczą kupujący, źle napisane ogłoszenie, źle zrobione zdjęcia, zbyt kwieciste i nieprawdziwe opisy, mała ilość informacji, brak dokumentów potrzebnych do sprzedaży. Analogicznie do powyższych, poniżej znajduje się lista rzeczy, które ułatwią sprzedaż mieszkania. Krok po kroku warto wykonać następujące czynności: naprawić wszelkie usterki, zwłaszcza jeśli ich naprawa jest szybka i tania, odświeżyć mieszkanie, ustalić właściwą cenę, adekwatną do lokalizacji, standardu i cen rynkowych, a jeśli właściciel chce szybko sprzedać mieszkanie, obniżyć ją, aby była atrakcyjniejsza dla kupującego, przeznaczyć czas na zrobienie dobrych zdjęć i właściwego opisu (np. metraż, ilość pomieszczeń, piętro, czy garaż i komórka lokatorska są w cenie itp.), a także umieszczenia ogłoszenia na najważniejszych i największych portalach w internecie, popytać znajomych i rodzinę - może ktoś szuka własnego M? zdobyć potrzebne dokumenty i informacje zawczasu, zwłaszcza dotyczące tego, jak sprzedać mieszkanie własnościowe, do którego właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo, a nie prawo własności, być “gotowym” sprzedać mieszkanie tu i teraz, znać zalety i wady mieszkania, nie zatajać wad przed kupującym, wyznaczyć co najmniej 3 godziny dziennie na kontakt telefoniczny oraz mailowy z kupującymi i 3 dni w tygodniu na oprowadzanie chętnych po mieszkaniu, w przypadku samodzielnej sprzedaży, nawiązać współpracę z jednym pośrednikiem nieruchomości - warto się przy tym kierować opiniami w internecie czy wśród znajomych. Ponadto właściciel może się umówić z pośrednikami, że również samodzielnie będzie szukał kupca, dopuścić możliwość negocjacji, opuszczenia ceny o 3-4% (zazwyczaj na tyle liczą kupujący) lub ustalić odrobinę wyższą kwotę na start. Powyższe wskazówki to niezbędne minimum wskazujące, jak sprzedać mieszkanie szybciej i z odpowiednim zyskiem. W ustaleniu ceny może pomóc również rzeczoznawca majątkowy, który bez sentymentu spojrzy na lokal. Przeczytaj także: Jak urządzić salon? To musisz wiedzieć! Sprzedałeś mieszkanie i chcesz kupić nowe? Na mamy wyselekcjonowane oferty z całej Polski. Sprawdź: Mieszkania na sprzedaż Sprzedaż mieszkania z kredytem i z lokatorem Na początku niemal każdy jest przekonany o tym, że kupuje mieszkanie na zawsze. Życie jednak dość szybko weryfikuje takie decyzje i może się okazać, że kilka lat po przeprowadzce do własnego M trzeba się z niego wyprowadzić. Wiele osób głowi się wtedy nad tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Jest to dużo prostsze, niż się wydaje. Przede wszystkim, zanim właściciel wykona czynności z poprzedniego rozdziału, powinien pójść do banku i poprosić o następujące informacje: ile już spłacił kredytu? ile zostało mu kredytu do spłaty? ile zostało odsetek do spłaty? czy bank pobiera jakieś opłaty za formalności leżące po jego stronie i związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem? Uzyskanie powyższych informacji pomoże oszacować zysk ze sprzedaży nieruchomości. Co dalej? Warto wykonać czynności z poprzedniego rozdziału. Nie trzeba się przy tym bać, że sprzedaż mieszkania z kredytem będzie trudniejsza lub nawet niemożliwa. Wiele osób inwestujących w nieruchomości, nie ma problemu z zakupem lokalu obciążonego hipoteką. Co, jak już znajdzie się kupujący mieszkanie? Trzeba go poinformować, ile pieniędzy powinien zapłacić nam, a ile przelać do banku. W tym celu właściciel znów musi udać się do instytucji bankowej. Ta powinna wydać zaświadczenie zawierające niezbędne dane na temat kredytu, np. wysokość kredytowania, jaka kwota została do spłaty, datę udzielenia kredytu, nr rachunku technicznego, dane kredytobiorcy, informację o możliwości zwolnienia zabezpieczenia, a także wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę. Zwłaszcza o to ostatnie warto wypytać dokładnie przy sprzedaży mieszkania z kredytem. Informacja ta będzie potrzebna nowemu nabywcy nieruchomości. Bank powinien także udzielić promesy. Promesa to bardzo ważny dokument — oznacza, że po otrzymaniu przelewu od nowego nabywcy, dane poprzedniego właściciela zostaną wykreślone z księgi wieczystej, a zatem formalnie przestanie on widnieć jako kredytobiorca i właściciel danej nieruchomości. Uwaga! Promesa jest ważna jedynie 30 dni, więc niezwłocznie po jej otrzymaniu sprzedaż mieszkania z kredytem powinna zostać jak najszybciej sfinalizowana. Warto również złożyć w banku dokument potwierdzający chęć całkowitej spłaty kredytu w celu jego późniejszego rozliczenia, kiedy już będziemy finalizować transakcję sprzedaży M. Jakie są następne kroki? Po pierwsze, spisanie umowy przedwstępnej. Następnie, jeśli nabywca kupuje za gotówkę, można udać się do notariusza z umową sprzedaży. Jeśli kupujący bierze kredyt, trzeba poczekać, aż bank mu go udzieli. Podpisanie umowy sprzedaży mieszkania z kredytem w formie aktu notarialnego to nie koniec. Notariusz musi bowiem rozpocząć procedury sądowe, które mają na celu przeniesienie własności w księdze wieczystej. W tym czasie sprzedający i bank powinny otrzymać przelew od kupującego (lub jego banku, który go kredytuje). Po upewnieniu się, że kwoty się zgadzają, sprzedający może iść do banku po zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego. Zgodę tę trzeba przekazać nowemu nabywcy. O czym warto jeszcze pamiętać? Oczywiście o zapłacie podatku. Jak to zrobić? Problem omawiany jest w kolejnym rozdziale. Sprzedaż mieszkania z lokatorem W Polsce ten problem nie jest powszechny, jednak zdarza się, że w danym mieszkaniu będzie znajdował się lokator. Jeśli żadne możliwe sposoby dogadania się z nim lub szybkiego eksmitowania go z budynku nie odniosą upragnionego skutku, właścicielowi pozostaje sprzedaż mieszkania z lokatorem. Czy ma on jakąkolwiek szansę pozbyć się takiego lokalu? Oczywiście. Niestety, zazwyczaj odbywa się to kosztem ceny nieruchomości, która w zależności od lokatora może zbliżyć się do właściwej wartości mieszkania lub znacznie ją obniżyć. Wpływ na to mają takie aspekty, jak: czy lokator płaci czynsz, czy ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu, w jakim jest wieku, czy to najemca, krewny właściciela czy matka z dzieckiem, czy podjęte zostały kroki mające na celu eksmisję lokatora. Dla kupującego równie ważnymi aspektami będą wszelkie kwestie prawne, jak np. czy właściciel ma prawo sprzedać taki lokal. Warto postarać się o jak największą liczbę dokumentów rozjaśniających sytuację i tym samym ułatwiających sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jeśli takiego lokalu właściciel chce pozbyć się jak najszybciej, powinien on znacznie obniżyć cenę i podkreślić to w ogłoszeniu. Ponadto może on cały czas próbować dogadać się z lokatorem. Podatek od sprzedaży mieszkania Jeśli właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, musi liczyć się z tym, że jego obowiązkiem może być zapłacenie podatku od dochodu osób fizycznych, w skrócie PIT-u. Kto musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym? Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania w spadku wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Od 2019 roku, w tym przedziale czasowym uwzględniany jest łączny okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę. Podatek ten płaci się od: prawa wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, nieruchomości oraz ich części, udziału w nieruchomości, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Co istotne, jeśli właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek będzie musiał rozliczyć w Urzędzie Skarbowym na osobnym dokumencie: PIT-39 bez względu na to, czy pozbywa się on nieruchomości w Polsce, czy zagranicą. Mieszkając i będąc zameldowanym w Polsce, właśnie tu musi rozliczać wszelkie transakcje kupna-sprzedaży. Również w przypadku zamieszkania za granicą i zbycia lokalu w kraju obowiązuje go rozliczenie z polskim Urzędem Skarbowym. Warto o tym pamiętać, zwłaszcza że wiele osób błędnie interpretuje przepisy i przekazuje podatek od sprzedaży mieszkania tylko zagranicznemu Fiskusowi. Ponadto, przebywając w innym kraju, trzeba się również zorientować, czy Polska ma z nim podpisaną ustawę wykluczającą podwójne opodatkowanie. W przypadku, kiedy taka ustawa nie obowiązuje, sprzedający po sprzedaży mieszkania podatek musi zapłacić od tej transakcji w obydwu krajach. Jeśli właściciel dopiero po upływie 5 lat od kupna zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek go zupełnie nie obowiązuje. Warto jednak pamiętać, że upływ lat liczony jest od następnego roku po tym, w którym została nabyta nieruchomość. Przykład: właściciel kupił mieszkanie w 2009 roku. Podatek od sprzedaży mieszkania przestaje go obowiązywać dopiero w 2015 roku. Przy czym nie ma znaczenia, czy zakupił on lokal 1 stycznia 2009 roku, czy też 30 grudnia 2009 roku. Liczy się przede wszystkim rok widniejący na akcie notarialnym. Jeśli jednak wcześniej niż w 2015 roku właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, PIT-39 będzie musiał zapłacić. Jak to obliczyć? Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat Ze względu na obecnie obowiązujące prawo podatkowe, jeśli osoba, która nabyła nieruchomość, będzie ją chciała sprzedać przed upływem 5 lat, musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Ile to kosztuje? Podatek ten zależny jest od dochodu ze sprzedaży i wynosi 19% tej kwoty. Czyli sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat może się wiązać z zapłaceniem sporej kwoty do Fiskusa. Jak tego uniknąć? Są na to dwa sposoby. Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat można pomniejszyć o koszty związane z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu. Co to znaczy? Chociażby to, że właściciel przed sprzedażą dokonał potrzebnego remontu, który spowodował wzrost wartości nieruchomości. Przykład: właściciel kupił mieszkanie za 200 000 zł. Mieszkał w nim 3 lata, po czym okazało się, że musi wrócić do domu rodzinnego. W swoim lokalu przeprowadził remont, który kosztował go 40 000 zł. Sprzedał nieruchomość za 300 000 zł. Zatem podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat w tym przypadku wynosi 2 280 zł. Jak zostało to obliczone? Istnieje uniwersalny wzór, według którego można obliczyć, od jakiej kwoty trzeba uiścić należność do Urzędu Skarbowego. Najpierw oblicza się dochód: od przychodu odlicza się koszty jego uzyskania, czyli np. cenę mieszkania + koszt remontu Następnie dochód mnoży się przez wydatki na cele mieszkaniowe. W trzecim kroku dzieli się uzyskaną kwotę przez przychód z odpłatnego zbycia. Powstałą kwotę odlicza się od dochodu. Ostatnim krokiem jest pomnożenie wartości podatku przez liczbę wynikłą z powyższych obliczeń, z punktu nr 4. W ten sposób uzyskuje się wartość podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Na powyższym przykładzie oblicza się to następująco: 300 000 (sprzedaż mieszkania) - 200 000 (koszt zakupu mieszkania) - 40 000 (koszt remontu) = 60 000 (dochód) 60 000 (dochód) x 240 000 (koszt zakupu mieszkania + koszt remontu, czyli wydatki na cele mieszkaniowe) = 14 400 000 000 14 400 000 000 / 300 000 (sprzedaż mieszkania) = 48 000 60 000 - 48 000 = 12 000 12 000 x 0,19 (podatek 19%) = 2 280 (tę kwotę płaci się do Urzędu Skarbowego) Aby skorzystać z powyższej ulgi podatkowej, należy zachować dokumenty potwierdzające kwotę zakupu nieruchomości oraz koszty remontowe: faktury (najlepiej imienne), umowy z firmą remontową itp. Dokumenty te trzeba będzie przedstawić Fiskusowi w razie kontroli. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie musi wiązać się w ogóle z płaceniem podatku pod warunkiem, że cały przychód ze sprzedaży sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Należą do nich zakup nowej nieruchomości, remont własnego M, spłata kredytu hipotecznego nabytego przed sprzedażą lokalu itp. Właściciel ma na to 2 lata. Jeśli jednak nie wykorzysta całej kwoty, z pozostałych pieniędzy musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Ponadto trzeba wiedzieć, że w skład wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć tylko te, które poczynione były na cel nieruchomości należącej do sprzedającego-właściciela. Zatem nie można odliczyć remontów dokonywanych np. w mieszkaniu, które jest własnością żony przy rozdzielności majątkowej. Nie wliczają się tu także elementy ruchome, niezwiązane trwale z lokalem, np. meble, sprzęt RTV itp. Również odliczenie od podatku zakupu czy remontu lokalu pod wynajem jest niezgodne z prawem. Warto o tym pamiętać. Fiskus z pewnością sprawdzi, kto jest właścicielem lokalu oraz co dokładnie zostało odliczone od podatku. Sprzedaż mieszkania ze spadku i z darowizny Powyższe dwie sytuacje również obowiązuje taki sam podatek, jak od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli ich właściciele chcą się pozbyć otrzymanych nieruchomości właśnie przed minięciem 5-rocznego okresu posiadania. Istnieje jednak kilka istotnych różnic, w obliczaniu wysokości podatku. Jakie to różnice? W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku warto pamiętać, że jako wydatki na cele mieszkaniowe, które można odliczyć od podatku ze sprzedaży, należy uznać również podatek od spadku. Podatek od spadków płaci się, kiedy zmarła osoba nie wlicza się w krąg najbliższej rodziny (zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn do kręgu najbliższej rodziny zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę). W przypadku najbliższej rodziny podatek ten jest zerowy pod warunkiem, że zgłosi się otrzymanie spadku do Fiskusa w terminie maksymalnie 6 miesięcy od tego faktu. Jeśli jednak scheda pochodzi od osoby niewliczającej się w krąg najbliższej rodziny, będzie trzeba zapłacić podatek od niej w wysokości od 3% do 20%. W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku. W innej sytuacji podatek ten jest zerowy pod warunkiem, że zgłosi się otrzymanie spadku do Fiskusa w terminie maksymalnie 6 miesięcy od tego faktu. Jeśli jednak scheda pochodzi od osoby niewliczającej się w krąg najbliższej rodziny, będzie trzeba zapłacić podatek od niej w wysokości od 3% do 20%. W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku. Ponadto liczy się przede wszystkim data śmierci właściciela, a nie faktyczna data uprawomocnienia aktu notarialnego przekazującego majątek zmarłego. W tym wypadku działa to na korzyść spadkobiercy, bo sprzedaż mieszkania ze spadku może odbyć się szybciej, zwłaszcza jeśli poprzedni właściciel zmarł, np. w grudniu, a nowy otrzymał prawa do nieruchomości w styczniu następnego roku. Co więcej, do okresu 5 lat posiadania nieruchomości przez spadkobiercę wlicza się okres jej posiadania przez spadkodawcę. Jeżeli suma tych okresów przekracza 5 lat, spadkobierca nie zapłaci podatku. O czym jeszcze trzeba pamiętać? Bardzo istotne jest to, że podatek 19% będzie obliczany od całej wartości nieruchomości, w niektórych przypadkach pomniejszonej o wysokość podatku od spadku oraz ewentualnego remontu. Nowy nabywca nie poniósł bowiem żadnych kosztów związanych z uzyskaniem tego mieszkania. Warto zatem przemyśleć opłacalność sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat. W tym przypadku podatek będzie dość wysoki. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z darowizny, sytuacja ma się podobnie. Konieczny jest oczywiście akt notarialny, zarówno w przypadku bliskiej rodziny, jak i osób obcych, z tzw. III grupy podatkowej. Osoba przyjmująca darowiznę od ludzi spoza kręgu najbliższych krewnych musi nie tylko zapłacić podatek od niej, ale także należności wynikające ze sprzedaży mieszkania z darowizny w przeciągu mniej niż 5 lat od jej nabycia. Również w tym przypadku można wliczyć należność podatkową w skład kosztów poniesionych podczas nabywania nieruchomości. Niestety, to oraz remont mogą być jedynymi kosztami nabycia mieszkania, więc i tutaj podatek ze sprzedaży będzie bardzo wysoki. 19% musi odliczyć także osoba obdarowana nieruchomością przez krewnych, jeśli chce się jej pozbyć w ciągu kilku najbliższych lat. Czy zatem sprzedaż mieszkania z darowizny w mniej niż 5 lat od jej uzyskania jest opłacalna? To zapewne kwestia bardzo indywidualna. Sprzedaż mieszkania - jakie dokumenty są potrzebne? Zgodnie z prawem, każda osoba chcąca pozbyć się swojej nieruchomości musi spełnić wymogi formalne. Również w przypadku sprzedaży mieszkania formalności stanowią podstawę do przeniesienia własności. Przy czym wiele tu zależy od sytuacji, w której znajduje się właściciel (np. czy ma kredyt, czy nie), a także sytuacji mieszkania (czy jest własnościowe, czy nie). Najważniejszym dokumentem, bez względu na wszystko, jest akt notarialny nabycia mieszkania, który potwierdza prawa sprzedającego do lokalu. Akt ten wymagany jest zawsze, nawet w przypadku otrzymania darowizny czy spadku w postaci nieruchomości. Najlepiej przygotować go, zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania. Jakie dokumenty jeszcze będą wymagane? Jeśli lokal przynależy do spółdzielni mieszkaniowej, to właściciel ma tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Kiedy zastanawia się on, jak sprzedać mieszkanie, powinien w międzyczasie zebrać wszystkie niezbędne dokumenty. Należą do nich: akt notarialny nabycia nieruchomości, ważne zaświadczenie ze spółdzielni, że sprzedający jest jej członkiem, dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania - również uzyskane ze spółdzielni, zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu, dokument poświadczający brak długów w spółdzielni, dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale lokalu i, jeśli jest wymagane, o uzupełnieniu wkładu budowlanego. Sprzedaż mieszkania i formalności z nią związane to w tym przypadku konieczność kilku wizyt w spółdzielni mieszkaniowej. Warto sprawdzić również, czy spółdzielnia nie pobiera opłat za wydanie dokumentów i ich kopii. W sytuacji, kiedy właściciel posiada własnościowe prawo do lokalu, sytuacja jest nieco prostsza. Wymagane są: akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny lub spadku, aktualny odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu, dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Podział ze względu na prawa własności odnosi się zarówno do domów jednorodzinnych, wielorodzinnych, jak i mieszkań. W obydwu powyższych sytuacjach wymagane również są dokumenty z banku, jeśli właściciel pobierał kredyt na zakup nieruchomości, a teraz ją sprzedaje. Wykaz tychże znajduje się w rozdziale "Sprzedaż mieszkania z kredytem i z lokatorem”. Szczególnym przypadkiem jest odpłatne zbycie lokalu, który znajduje się w trakcie budowy. Także i tu możliwa jest sprzedaż mieszkania. Jakie dokumenty są potrzebne? oczywiście akt notarialny potwierdzający sposób i prawo nabycia działki budowlanej, aktualny odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę wraz z klauzulą ostateczności nadawaną zwykle przez urząd miasta, projekt budowy wraz z dziennikiem budowlanym. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Kiedy już sprzedający dogada się z kupującym i zostaną załatwione niemal wszystkie formalności z poprzednich punktów, warto podpisać stosowny dokument gwarancyjny. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania stanowi potwierdzenie chęci sprzedaży przez właściciela i nabycia przez kupującego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Jest ona istotna dla obydwu stron, ponieważ rezerwuje lokal, który w tym czasie nie może być sprzedany innej osobie. Dodatkowo sprzedający może zażyczyć sobie zaliczki jako dowodu na szczere intencje kupującego. Dokument ten chroni również obydwie strony przed oszustwem. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania), datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny — np. przynależność do spółdzielni, ew. informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.), informację o wpłaconej zaliczce/zadatku. Warto pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie wymaga obecności notariusza, a mimo to w świetle prawa jest wiążąca. Dokładnie określa ją art. 389-390 kodeksu cywilnego. Dlatego również do jej rozwiązania potrzebny jest stosowny dokument, a wszelkie zmiany powinny zostać zapisywane w formie aneksów. Aby sprzedający i kupujący poczuli się bezpieczniej, można umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzeć u notariusza. Zyskuje ona wtedy status aktu notarialnego, a egzekwowanie roszczeń z jej tytułu staje się zazwyczaj szybsze. Zaletą jest także wyłapanie przez prawnika wszelkich klauzul niejasnych, niedookreślonych lub niezgodnych z prawem. Umowa sprzedaży mieszkania Od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości różni się przede wszystkim tym, że wymaga obecności i podpisu notariusza. Jej moc prawna jest znacznie większa i rodzi o wiele większe skutki w przypadku niedotrzymania. Umowa sprzedaży mieszkania to niemal ostatni etap finalizacji przeniesienia własności. Po jej zawarciu notariusz rozpoczyna proces zmiany danych w księdze wieczystej. Oznacza to, że sprzedający traci wszelkie prawa do przedmiotu sprzedawanego na rzecz kupującego. Co musi zawierać umowa sprzedaży mieszkania? dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania), datę i miejsce zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny - np. przynależność do spółdzielni, ew. informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.), informację o tym, ile pieniędzy kupujący ma przekazać sprzedającemu, a ile bankowi kredytującemu sprzedającego, jeśli następuje sprzedaż mieszkania z kredytem, w jaki sposób zostanie przekazana zapłata, np. gotówką, depozytem notarialnym czy przelewem na konto bankowe, wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej (umieszcza notariusz), klauzulę o poddaniu się przez kupującego egzekucji z ramienia aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu cywilnego w przypadku, kiedy nie zapłaci on za przedmiot sprzedaży, wszelkie załączniki np. dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, odpis z księgi wieczystej, odpis z aktu notarialnego o nabyciu nieruchomości przez sprzedającego, dokumenty związane z kredytem itp., informację o tym, co sprzedający przekazuje wraz z mieszkaniem, np. zabudowę łazienkową i kuchenną, informację o innych nietypowych przedmiotach transakcji, np. że sprzedający zobowiązuje się do wykonania zaplanowanego wcześniej remontu lokalu, kupujący zgadza się na udostępnienie jeszcze przez miesiąc po zawarciu umowy komórki lokatorskiej sprzedającemu itp. jeśli sprzedający mieszka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży, koniecznie trzeba umieścić klauzulę zawierającą datę ostatecznej wyprowadzki sprzedającego z lokalu i tym samym całkowitego zwolnienia przez niego nieruchomości. Pamiętajmy, że za pracę notariusza, czyli sporządzenie aktu notarialnego oraz rozpoczęcie procedury zmian w zapisach księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić. Taksa notarialna jest różna i zależy od wysokości kwoty, na którą opiewa mieszkanie na sprzedaż. Do tego doliczyć trzeba również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% kwoty sprzedaży) i opłaty sądowe. Zwyczajowo przyjęło się, że powyższe opłaty pokrywa kupujący. Jednak ze względu na to, że nie jest prawnie ustalona strona, która powinna zapłacić za notariusza i sąd, możliwe jest podzielenie tych kosztów między obydwie strony transakcji (sprzedającego i nabywcy) lub całkowite przeniesienie ich na dotychczasowego właściciela nieruchomości. Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania dotychczasowemu właścicielowi pozostaje czekać na wpłatę od kupującego. Kiedy już nabywca i sprzedający dopełnią wszystkich czynności, wystarczy przekazać klucze do mieszkania. Jeśli sprzedający w nim mieszkał, w umowie powinien zostać określony termin zwolnienia przez niego lokalu, w tym zabrania wszystkich swoich rzeczy również z komórki lokatorskiej, mebli itp. Jak sprzedać mieszkanie? Podsumowanie Jak sprzedać mieszkanie? Z powyższych informacji wynika, że wcale nie jest tak łatwo. Same starania uzyskania niezbędnych dokumentów mogą znacznie przedłużyć cały proces. Trudne zadanie stoi nie tylko przed tymi, którzy sprzedają własne M po raz pierwszy, ale również tymi, którzy już kiedyś to robili. Zmiana przepisów, sposobu pozyskiwania kupujących czy nawet sporządzanie umów to zadania, do których warto być jak najlepiej przygotowanym. Co jeszcze warto wiedzieć? Sprzedaż mieszkania krok po kroku warto przeprowadzić z osobą zaufaną — prawnikiem, ale również krewnym, małżonkiem. Wsparcie takich osób przyspieszy cały proces. Prawnik pomoże uniknąć problematycznych pułapek umownych, a żona czy mąż mogą zastępować się nawzajem przy pokazywaniu mieszkania chętnym do zakupu. Właściciel często widzi tylko jedną możliwość i jedno rozwiązanie danego problemu, podczas gdy osoba trzecia dostrzeże ich więcej. Ponadto warto postarać się ostudzić emocje. Zwłaszcza w przypadku osób, które zbywają lokal, w którym mieszkały przez wiele lat. Emocje działają na niekorzyść — są przyczyną zawyżania cen, szukania "idealnego" kupca, ale też znacznego obniżania ceny, kiedy trzeba pozbyć się lokalu jak najszybciej. Na koniec jeszcze trzeba się uzbroić w cierpliwość. Czasem się zdarza, że mimo atrakcyjnej ceny, lokalizacji i starań właściciela, nie udaje mu się szybko sprzedać mieszkania. Może to wynikać np. z niekorzystnej koniunktury na rynku, wprowadzania programu rządowego wsparcia dla nabywców mieszkań (czekają oni wtedy na decyzje rządu, składają wnioski, muszą czekać na decyzję urzędu itp.), nowelizacji ustaw czy nadziei na spadek cen nieruchomości. Warto zatem śledzić wiadomości z rynku nieruchomości i być „Gethome” na Google NewsRedakcjaRedakcja portalu to zespół, który dba o najwyższą jakość treści pod kątem merytorycznym. Z pasją tworzymy wartościowe teksty, które pomagają naszym czytelnikom oraz stanowią dla nich inspirację i źródło wiedzy. Główną tematyką artykułów jest branża nieruchomości: budownictwo, finanse, aranżacje i projekty wnętrz, rynek pierwotny i wtórny itd. Staramy się także przedstawić wiele informacji przydatnych poszukującym mieszkania czy domu w danej lokalizacji. Urzędy skarbowe sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową. Kiedy urząd skarbowy ma prawo zakwestionować wartość transakcji na rynku nieruchomości? Podpisanie u notariusza umowy kupna sprzedaży nieruchomości tylko pozornie oznacza koniec transakcji. Urzędy skarbowe skrupulatnie bowiem sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową, zbyt duża rozbieżność między nimi może być początkiem kłopotów. Ważna!Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedaży nieruchomości. Fiskus może zakwestionować cenę z aktu notarialnego i zażądać podwyższenia wartości podatek Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego. Wyjątki od regułyPodatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego podatkowa - uprawnienia urzędników oraz prawa obowiązki płatników podczas kontroli ZUSZgodnie z ustawą gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy. Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jak dana działka zostanie wykorzystana w przyszłości, decydujący jest moment zakupu. Wątpliwości fiskusaNa podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Podstawą tych działań jest art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wskazuje, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Niestety przepisy nie określają jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne, jednak różnica w przypadku działek do 20% - 30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo jak wiemy często się zdarza, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np. kształt, dostęp do drogi, uzbrojenie więc czasem trudno określić punkt odniesienia. Natomiast fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od cen nieruchomości Urząd Skarbowy widzi tylko cenę nieruchomości podaną w akcie notarialnym i porównuje ją z ceną rynkową, którą ustala zazwyczaj na podstawie średnich cen w danej okolicy. Nie widzi jednak samej nieruchomości, dlatego w takim przypadku warto przedstawić dokumentację świadczącą o takiej a nie innej wartości działki. Urząd Skarbowy ma aż 5 lat na to, by zakwestionować cenę z aktu notarialnego, dlatego stosowną dokumentację warto sporządzić tuż po transakcji i zachować przez kilka lat na wszelki wypadek. Z życia wzięte„Otrzymałem pismo z US, że wartość zakupionej przeze mnie działki nie odpowiada wartości rynkowej i podana jest jej wartość wg US. Faktycznie wartość ziemi w okolicy mojej działki jest dużo wyższa, ale akurat ta działka jest bardzo wąska i długa, wtedy była też bez mediów i z fatalną drogą dojazdową. Poprzedni właściciel nie mógł jej długo sprzedać, dlatego obniżał cenę i to parę razy. Mam im udowodniać, że ta działka nie jest warta tyle ile piszą, czy lepiej od razu dopłacić?” Adrian urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w umowach kupna sprzedaży. Zdarza się to dość często i ma na celu zmniejszenie kosztów związanych z transakcją jak opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim wypadku cena wpisana do aktu notarialnego jest niższa niż ta, którą faktycznie zapłaci sprzedającemu kupujący. Warto jednak pamiętać, że konsekwencje, jakie może wyciągnąć w takim przypadku urząd skarbowy dotknąć mogą nie tylko kupującego, ale również sprzedającego. To właśnie od niego fiskus może zażądać zapłaty podatku wraz z odsetkami. Niestety w poszukiwaniu tych nieuczciwych transakcji urzędy skarbowe czasem poddają w wątpliwość nabycie nieruchomości po niższej cenie związane z innymi okolicznościami. Zdarza się przecież często, że sprzedający obniża znacząco cenę ponieważ musi szybko sprzedać nieruchomość, ma ona pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie. Kiedy urząd skarbowy może wszcząć kontrolę bez zawiadomieniaPrzedłużające się kontrole skarbowe niszczą firmyProcedura i ewentualne konsekwencjeKiedy urząd skarbowy podważy wartość nieruchomości ujętą jako cena sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, którą nieruchomość według niego przedstawia. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, iż od transakcji do daty wezwania z urzędu mija sporo czasu, w takim przypadku kwota odsetek karnych może być spora. Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd nie jej nie przyjmie wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego, warto zatem dobrze przemyśleć swoje postępowanie, by nie narazić się na dodatkowe potwierdzić niższą wartośćDokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości powinni zawczasu przygotować wszyscy, którzy kupują nieruchomości po okazyjnej cenie. W taki przypadku bowiem zainteresowanie fiskusa jest bardziej prawdopodobne. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu czy budynku np. przez spółdzielnię mieszkaniową. Dobrym rozwiązaniem w takim wypadku jest także dokumentacja zdjęciowa, urząd bowiem może zgłosić swoje wątpliwości po dwóch, trzech latach od podpisania umowy, kiedy zostaną wykonane wszelkie prace remontowe. W przypadku zakupu działki w cenie odbiegającej od standardowej czynnikiem obniżającym cenę może być na przykład brak uzbrojenia terenu, brak lub problemy z drogą dojazdową, kształt utrudniający zabudowę. Dodatkowe wątpliwościRozbieżność między ceną a wartością rynkową to nie jedyna kwestia, która może zainteresować fiskusa. Nabywca nieruchomości musi także móc udowodnić skąd posiada środki na taką inwestycję. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup jest w całości lub części finansowany kredytem, jednak jeśli osoba wykazująca niskie dochody kupi za gotówkę dom może spodziewać się pytania o pochodzenia tych pieniędzy. Trzeba więc i w takim wypadku zadbać o odpowiednią dokumentację i mieć pod ręką umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe etc. Przy braku przekonujących dowodów fiskus może przyjąć, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił i naliczy od nich podatek - 75%.Nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie może wzbudzić zainteresowanie organów podatkowych. Warto zatem zadbać o dokumentację, która potwierdzi zasadność wpisanej w akcie notarialnym ceny sprzedaży, tym bardziej, że urząd skarbowy może poddać w wątpliwość wartość transakcyjną do pięciu lat od podpisania umowy, kiedy stan i wartość zakupionej nieruchomości mogą być już zgoła Antos Najem lokalu mieszkalnego wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku. Podobnie jak w latach poprzednich w 2022 roku dostępne są dwie formy opodatkowania: podatek ryczałtowy i podatek płacony na zasadach ogólnych. Jak rozliczysz się z prywatnego najmu? Co musisz wiedzieć o zmianach, które zaczną obowiązywać od 2023 roku? Jak wygląda opodatkowanie na zasadach ogólnych? Podatek na zasadach ogólnych liczymy od dochodu, czyli uzyskany z najmu przychód obniżamy o koszty jego uzyskania. Plusem opodatkowania na zasadach ogólnych oprócz możliwości odliczenia kosztów jest też kwota wolna od podatku, która w 2022 roku wynosi 30 000 zł. W praktyce oznacza to, że podatek zaczynamy naliczać i odprowadzać zaliczki dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jeśli jednak posiadamy wiele źródeł przychodów, np. mamy także przychody z pracy, to kwotę wolną możesz zastosować tylko jednokrotnie. Zatem kwota wolna od podatku ma znaczenie dla tych podatników, którzy dochody czerpią tylko z najmu. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawki podatku wynoszą 17% do kwoty przychodu 120 000 zł i 32% powyżej tej kwoty. Jeśli korzystamy z zasad ogólnych, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 30 kwietnia roku następnego. Ważne: od 2023 roku nie będzie możliwe rozliczanie się na zasadach ogólnych. Ryczałt ewidencjonowany stanie się jedynym sposobem rozliczania się z najmu prywatnego. Co stanowi koszt uzyskania przychodu? Kosztem może być wydatek, który wiąże się z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest najem. Jednak nie może on znajdować się wśród tzw. kosztów negatywnych. Takim wydatkiem jest np. rata kredytu hipotecznego. Pomimo tego przepisy pozwalają na odliczenie odsetek od kredytu. W tym wypadku pod uwagę bierze się sumę faktycznie zapłaconą, a nie wartość należną. Innym kosztem obniżającym przychody z najmu jest amortyzacja, którą również można odliczać jedynie do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 roku będzie to niemożliwe ze względu na postanowienia, które wprowadza Polski Ład. Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają budynki i lokale będące odrębną własnością, których okres użytkowania przewidywany jest na co najmniej rok. Wartość odpisu można obliczyć dwoma metodami. Pierwsza to rozliczanie linowe. Polega ona na stosowaniu się do stawek określonych ustawowo. W przypadku lokali wynosi 1,5%, a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – 2,5% rocznie. Druga opcja to amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu indywidualnych stawek. W tym wypadku właściciel określa wartość odpisu samodzielnie, aczkolwiek nie może on przekroczyć 10%. Aby dokonać odpisów, należy wyliczyć wartość początkową nieruchomości. Można to zrobić poprzez zliczenie wszystkich wydatków na jej zakup albo skorzystać z metody uproszczonej. Polega ona na pomnożeniu powierzchni użytkowej lokalu przez kwotę 988 zł. Kosztem uzyskania przychodów są także wydatki poniesione na zakup mebli i sprzętu AGD oraz przeprowadzone remonty. Jeśli wartość przedmiotów przekroczy sumę 3,5 tys. zł, powiększają one odpisy amortyzacyjne. W tym przypadku będzie to stawka 20% w skali roku. Trzeba pamiętać, że wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami. Opłaty za czynsz i media również stanowią koszty, które podlegają odliczeniu od podatku. Biuro zdjęcie utworzone przez stockking_freepik Jak liczy się opodatkowanie ryczałtem? Ryczałt od najmu lokali mieszkalnych odprowadzamy od przychodu, czyli kwoty, którą otrzymujemy od wynajmującego. Jeśli więc zdecydujemy się na tę formę opodatkowania od wynajmu, to nie obniżymy kwoty przychodu o koszty jego uzyskania, czyli nie uwzględnimy kosztów np. poniesionych na remonty, zakup wyposażenia czy amortyzacji. Jeżeli natomiast nie chcemy, aby podstawą opodatkowania była zarówno kwota czynszu najmu, jak i opłat związanych z najmem, układając umowę najmu, musimy w niej zaznaczyć, że to na najemcy ciąży obowiązek bezpośredniego ponoszenia opłat za mieszkanie w postaci opłat do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej oraz opłat za media. W ten sposób przychodem z najmu będzie tylko otrzymywany przez nas czynsz najmu. Obecnie stawka ryczałtu wynosi 8,5%, jeśli roczne przychody z najmu wynoszą do 100 000 zł, a jeżeli przekraczają tę kwotę, stawka ryczałtu wynosi 12,5% przychodów. Ponadto nie musimy zgłaszać, że chcemy rozliczać się ryczałtem. Wystarczy terminowo odprowadzać zaliczki, a pierwszy przelew zatytułować tak, aby wynikało z niego taka forma opodatkowania na przykład „ryczałt od najmu”. Poza tym wraz z początkiem 2023 roku i tak ryczałt będzie jedyną możliwą formą rozliczenia podatku od najmu prywatnego. Jeśli korzystamy z ryczałtu, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 31 stycznia roku następnego. Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania: jakie deklaracje złożyć? To, jaki druk musimy złożyć, wynika z wybranej formy opodatkowania: Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych należy wypełnić PIT-36. Osoby, które pracują na umowę o pracę i mają dochód z najmu, także muszą skorzystać z tego druku zamiast standardowego PIT-37. W części D deklaracji w pozycji „najem i dzierżawa” należy uzupełnić pola dotyczące przychodu, dochodu, kosztów uzyskania przychodu oraz sumy wpłaconych zaliczek na podatek dochodowy. Ryczałt ewidencjonowany rozlicza się, składając dodatkowy druk PIT-28. W tym wypadku najważniejszą sekcją jest część C pkt 3. Tutaj należy wpisać kwotę przychodu. Jeżeli był on niższy od 100 000 zł, uzupełniamy kolumnę ze stawką 8,5%. Gdy był wyższy, dane powinny znaleźć się w kolumnie ze stawką 12,5%. Złożenie deklaracji rocznych nie zwalnia wynajmującego z uiszczenia comiesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Zaliczka na podatek dochodowy Jak już wspominaliśmy, nie trzeba wysyłać specjalnej informacji do urzędu skarbowego, aby zgłosić najem. Wystarczyć, że odpowiednią kwotę wpłacimy do urzędu skarbowego. Zobowiązanie musimy uregulować do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym został osiągnięty przychód z najmu. Co ważne od 1 stycznia 2020 r. wszelkie zobowiązania wobec urzędu skarbowego należy wpłacać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Uzyskać go można w urzędzie skarbowym albo wygenerować na stronie ministerstwa finansów w zakładce dotyczącej podatków. Jeśli mamy kilka wynajętych nieruchomości, to wpłacamy jedną łączną kwotę. Wyliczamy ją poprzez zsumowanie dochodu z wynajmu wszystkich nieruchomości. Najem a rozliczenie małżonków Jeżeli mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego z małżonków, to wynajmuje on lokal i się z niego rozlicza przed urzędem skarbowym z podatku od najmu. Natomiast jeśli mieszkanie jest majątkiem wspólnym małżonków, mogą oni wybrać czy tylko jedno z nich rozlicza się z fiskusem, czy robią to oboje. W tym celu składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie rozliczenia. Obecnie nie mają już obowiązku ponawiania tego oświadczenia co roku. Jak rozliczyć najem, gdy mamy udział cząstkowy W przypadku gdy mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich rozlicza przychody i koszty z najmu, odpowiednio do udziału we współwłasności. Co ważne, nawet jeśli wszyscy współwłaściciel upoważnią jedną osobę do ​​reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu i innych czynności związanych z lokalem, to każdy z nich musi oddzielnie się rozliczać. Pełnomocnictwo nie zwalnia z ujawniania źródeł dochodów. Kobieta zdjęcie utworzone przez nakaridore_Freepik Skutki ukrywania dochodów z najmu Konsekwencje braku rozliczania się z fiskusem mogą być bardzo przykre finansowo dla podatnika, zwłaszcza jeżeli ktoś inny na nas doniesie do skarbówki np. nasz najemca. Oprócz zaległego podatku i odsetek w zależności od wartości niezapłaconego podatku takie zachowanie zostanie ocenione: jako przestępstwo, jeżeli zaległości przekraczają kwotę 15 100 zł; jako wykroczenie skarbowe, gdy zaległości nie przekraczają tej kwoty. Kara grzywny za wykroczenie skarbowe w 2022 r. może wynieść od 301 zł do 60 200 zł. Za popełnienie przestępstwa Kodeks karny skarbowy przewiduje trzy rodzaje kar – grzywnę w stawkach dziennych, karę ograniczenia wolności oraz karę pozbawienia wolności. Kara grzywny w 2022 r. wynosi od 1 003,30 zł do maksymalnie 28,895 mln zł. Czynny żal, czyli jak uniknąć kary W polskim prawie podatkowym istnieje instytucja czynnego żalu, czyli oświadczenie o popełnieniu czynu zabronionego. Jest ona opisana w Kodeksie karnym skarbowym w art. 16. Zgodnie z nim karze za przestępstwo albo wykroczenie skarbowe nie podlega sprawca, który po jego popełnieniu zawiadomił o tym fakcie organ powołany do ścigania. Czynny żal wnosi się na piśmie w postaci papierowej lub elektronicznej albo ustnie do protokołu. Treść dokumentu powinna zawierać: informacje o osobie, która wnosi oświadczenie; określenie charakteru popełnionego czynu; dokładny opis istotnych okoliczności, które przyczyniły się do popełnienia przestępstwa albo wykroczenia skarbowego; informacje o osobach współpracujących, które miały związek z popełnionym czynem; termin, w jakim podatki zobowiązuje się naprawić popełniony czyn, albo załączyć dowód jego naprawy. Należy pamiętać, że czynny żal nie jest skuteczny w każdym przypadku. Na uniknięcie karny nie można liczyć, gdy: podatnik dostał już wezwanie w związku z popełnionym czynem, a urząd udokumentował popełnienie wykroczenia albo przestępstwa; toczy się postępowanie kontrolne; podatnik zorganizował grupę bądź nakłaniał innych ludzi do udziału w popełnieniu wykroczenia skarbowego. Aby czynny żal był skuteczny, trzeba zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Podstawowa stawka odsetek za zwłokę wynosi obecnie 8% w skali roku. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez pressfoto -

tabela cen mieszkań urząd skarbowy